Đua mở bán căn hộ cao cấp, giá vượt trăm triệu đồng/m²

Nguồn cung căn hộ cao cấp bùng nổ trong nửa cuối năm

Theo ghi nhận từ thị trường, riêng khu vực TP HCM cũ, khoảng 6.000–8.000 căn hộ dự kiến được mở bán trong nửa cuối năm 2025. Phần lớn nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn, được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung khi quy tụ nhiều dự án lớn. Giữa tháng 8, một số chủ đầu tư đã bắt đầu nhận đặt chỗ cho các dự án căn hộ cao cấp sở hữu vị trí ven sông, diện tích đa dạng từ hơn 60 m² đến vài trăm m², với mức giá khởi điểm từ 130 triệu đồng/m².

Cùng thời điểm, các nhà phát triển bất động sản nước ngoài và trong nước cũng rục rịch tung ra hàng trăm đến hàng nghìn căn hộ mới tại các khu đô thị hiện hữu. Nhiều dự án chào bán ở ngưỡng 180–200 triệu đồng/m², thậm chí vượt mốc 200 triệu đồng/m² đối với những phân khu có vị trí đẹp, thiết kế cao cấp và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh.

Không chỉ khu Đông, khu vực trung tâm và lõi đô thị cũ cũng tiếp tục đón thêm nguồn cung hạng sang. Các dự án cao cấp ven sông, gần khu tài chính – thương mại, được chào bán với mức giá từ 250–300 triệu đồng/m², hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn và nhu cầu ở thực cao cấp.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư lớn khác cũng chuẩn bị gia nhập cuộc đua với các dự án thuộc phân khúc giá mềm hơn, dao động 70–85 triệu đồng/m², chủ yếu nằm tại các khu đô thị mới hoặc khu vực giáp ranh.

Nguồn cung căn hộ cao cấp bùng nổ (Nguồn: Sưu tầm.)

Mặt bằng giá căn hộ tiếp tục thiết lập đỉnh mới

Song hành với nguồn cung lớn, giá căn hộ TP HCM tiếp tục xu hướng tăng mạnh. Trong quý II/2025, giá bán sơ cấp bình quân đã tiệm cận 100 triệu đồng/m², tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, các dự án mở bán mới trong nửa cuối năm hầu hết nằm trong khoảng 160–320 triệu đồng/m², chỉ trừ một số khu vực xa trung tâm.

Việc giá căn hộ liên tục lập mặt bằng mới không phải diễn biến ngắn hạn. Trong hơn một thập kỷ qua, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng đều qua từng chu kỳ, phản ánh áp lực từ nhiều phía: quỹ đất khan hiếm, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao, giá đất nền leo thang và yêu cầu ngày càng khắt khe về pháp lý, tiêu chuẩn xây dựng.

Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư buộc phải tập trung vào phân khúc cao cấp – nơi biên lợi nhuận đủ lớn để bù đắp chi phí đầu vào. Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng khó triển khai tại khu vực nội đô, phải dịch chuyển dần ra các đô thị vệ tinh và khu vực mới sáp nhập.

Lực cầu vẫn duy trì ổn định dù giá cao

Dù giá bán ở mức cao, lực cầu trên thị trường căn hộ cao cấp TP HCM vẫn được đánh giá là khá ổn định. Nguồn cầu đến từ hai nhóm chính: khách hàng mua ở thực có nhu cầu nâng cấp chất lượng sống và nhóm nhà đầu tư dài hạn, bao gồm cả khách trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Với nhóm ở thực, căn hộ cao cấp tại các khu đô thị lớn mang lại lợi thế rõ rệt về môi trường sống, tiện ích nội khu, an ninh và khả năng gia tăng giá trị theo thời gian. Trong khi đó, nhà đầu tư kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá dài hạn của bất động sản nội đô trong bối cảnh nguồn cung mới ngày càng hạn chế.

Ngoài ra, việc mở rộng địa giới hành chính và định hướng phát triển đô thị đa trung tâm cũng góp phần củng cố niềm tin thị trường. Căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm lĩnh khu vực trung tâm và lõi đô thị, trong khi các phân khúc thấp hơn có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, tạo nên sự phân hóa rõ rệt về không gian phát triển.

Xu hướng thị trường căn hộ nửa cuối năm 2025

Cuộc đua mở bán căn hộ cao cấp trong nửa cuối năm 2025 cho thấy một bức tranh rõ nét về xu hướng thị trường. Nguồn cung tập trung vào các khu đô thị lớn, sản phẩm được định vị cao cấp ngay từ đầu và mặt bằng giá liên tục được thiết lập ở mức mới.

Trong ngắn hạn, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn giữ vai trò chủ đạo tại TP HCM, nhờ lợi thế vị trí và sức cầu ổn định. Về trung hạn, các khu vực mới sáp nhập và đô thị vệ tinh sẽ trở thành “đất diễn” cho phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền, góp phần cân bằng lại cấu trúc thị trường.

Với bối cảnh hiện tại, giá căn hộ vượt trăm triệu đồng mỗi m² không còn là hiện tượng cá biệt mà đang dần trở thành mặt bằng mới tại TP HCM. Điều này đặt ra cả cơ hội lẫn thách thức cho người mua và nhà đầu tư, đòi hỏi sự lựa chọn kỹ lưỡng hơn về vị trí, chủ đầu tư và chiến lược nắm giữ trong giai đoạn tới.